Всем прекрасно известно, что в определенных случаях налоговая выплачивает деньги гражданам – это происходит за счет возврата подоходного налога.

Самые популярные вычеты предоставляются в связи с приобретением жилья, оплатой лечения или образования.

Все они имеют строго регламентированный законом лимит в сумме выплаты. Но с учетом разъяснительной практики Минфина в ряде случаев можно получить налоговый вычет в сумме, которая намного превышает этот предельно допустимый размер.

Как это возможно – разберем. 1. Двойной имущественный вычет при покупке жилья.

Строительство собственного дома, приобретение квартиры, комнаты, земельного участка под строительство жилья или долей в них дает право один раз в жизни получить налоговый вычет в максимальной сумме 260 тысяч рублей (если стоимость приобретенного жилья составляет 2 млн рублей и более).

Но в то же время, если жилье было приобретено на кредитные средства, дополнительно предоставляется еще один налоговый вычет, сумма которого может достигать 390 тысяч рублей (если по кредиту выплачено процентов в сумме 3 млн и более).

Таким образом, если была совершена покупка жилой недвижимости в ипотеку, то из налоговой можно вернуть максимально 650 тысяч рублей.

Если жилье было приобретено после 1 января 2014 года, то вычет за уплаченные проценты (390 тысяч) можно сделать независимо от того, был ли уже получен вычет на покупку жилья (260 тысяч) или нет.

Дело в том, что до 2014 года оба эти вычета можно было использовать только одновременно, в рамках одной покупки.

Поэтому, когда, к примеру, купив квартиру в 2012 году, гражданин использовал налоговый вычет на 260 тысяч рублей, то и право на вычет по процентам у него тут же сгорало – независимо от того, воспользовался он им или нет.

Если в дальнейшем он приобретал другую квартиру в кредит, то вычет на проценты сделать было уже нельзя. А вот с 2014 года картина резко изменилась в лучшую сторону: в закон внесли изменения и разделили эти вычеты на два самостоятельных вида.

Поэтому при приобретении жилья после 1 января 2014 года получать можно как вычет на покупку, так и на проценты по ипотеке, независимо друг от друга.

Минфин дополнительно разъяснил, что если вычет на покупку квартиры (260 тысяч) был использован до 2014 года, то воспользоваться вычетом на уплаченные по кредиту проценты можно, если ипотека оформлена после 1 января 2014 года.

То есть в указанном выше примере, гражданин, купив еще одну квартиру в 2014 году в ипотеку, сможет вернуть по этой сделке подоходный налог в сумме до 390 тысяч рублей – в зависимости от того, сколько процентов он заплатит.

2. Двойной налоговый вычет для супругов.

Жилье, приобретенное в браке, как известно, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оформлены документы.

Поэтому с недавнего времени налоговая стала признавать право каждого супруга воспользоваться налоговым вычетом в полном размере.

То есть, при покупке жилья оба супруга, если за них отчисляется подоходный налог, могут заявить о предоставлении налогового вычета в сумме по 260 тысяч рублей – на семью это будет уже 520 тысяч рублей.

Такая сумма вычета будет возможна, если стоимость жилья составляет 4 млн рублей и более (суммируются два максимальных вычета по 2 млн рублей на каждого супруга).

В аналогичном порядке суммируются и другие налоговые вычеты для супругов – на лечение, на обучение детей и т.д.

При этом не имеет значения, кто из них указан в документах в качестве плательщика: расходы супругов, как и их доходы, признаются законом общими.

А поскольку расходы несут оба супруга, то и налоговым вычетом воспользоваться они могут на равных основаниях.

Как правильно оценить участок, дом и документы на них.

Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы.

Документы Что должно быть в наличии у продавца

Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка Можно ли по ней купить дачу

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.

Межевание Что может случиться, если оно не проведено

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.

Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам. Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно.

Самострой Как узнать, что постройка законная

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».

«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».

Дом и участок Как оценить их преимущества и недостатки

Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда. Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.

Устройство СНТ Какие проблемы могут быть в самом товариществе

Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.

Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество. Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни.

Развитие территории Где можно узнать об этих планах

Нередко бывает, что на территории района, где расположены дачные поселки, готовятся изменения: строительство дорог, другой инфраструктуры. Эти планы могут отразиться на будущей дачной жизни как положительно (строительство неподалеку садового рынка или супермаркета), так и отрицательно (строительство шумной скоростной трассы). О планах развития территорий и новости о запланированном строительстве можно узнать в отделе архитектуры в администрации города.

Также данные о планах развития территории можно получить в администрации сельского поселения или района. Также имеет смысл почитать местные интернет-форумы, поискать группы района или даже конкретного СНТ в соцсетях, там часто бывает полезная информация.

Каждый может столкнуться с такой ситуацией: квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый наследник желает получить всю квартиру, но другие наследники не хотят продавать свои доли, также надеясь получить квартиру полностью.

В итоге конфликт может дойти до того, что самые настойчивые наследники могут выйти в суд с требованием принудить остальных сособственников продать свои доли.

И такое действительно возможно, если имущество находится в долевой собственности: суд имеет полное право обязать собственника продать свою долю, несмотря на то, что тот вовсе не хочет ее продавать.

Причем практика в последнее время стала складываться явно не в пользу таких несогласных собственников.

Формально по закону допускается принудительный выкуп доли только при условии, что она является незначительной.

Но при этом конкретных критериев такой незначительности не определено, так что в каждом случае суд будет определять по своему усмотрению – незначительная доля или нет. Обычно суды ориентируются на два основных критерия:

1) Соответствует ли доля по своей величине отдельному изолированному помещению в квартире, исходя из общей жилой площади.

То есть сначала проверяется, можно ли выделить долю «в натуре» в виде комнаты или нет. Если такой возможности не усматривается, то это аргумент в пользу принудительного выкупа доли.

Например: квартира площадью 50 кв. метров, состоит из двух изолированных комнат. Имеются три сособственника, у каждого – по 1/3. Очевидно, что доля в 1/3 в этом случае не равноценна ни одной из имеющихся двух комнат, следовательно, выделить ее «в натуре» невозможно;

2) Есть ли у собственника доли интерес в пользовании квартирой.

В отличие от предыдущего критерия, этот уже нельзя так четко определить расчетным путем. Поэтому здесь применяется целый ряд дополнительных признаков, которые косвенно указывают на то, что собственник особо не пострадает, если лишится своей доли:

- у владельца доли есть другая квартира или иное благоустроенное жилье в собственности, - сособственник в спорной квартире никогда не проживал и намерений таких не изъявляет, - сособственник не участвует в общих расходах на содержание квартиры (не оплачивает коммунальные услуги), все оплачивают другие сособственники, - владельцы долей в квартире не являются близкими родственниками, что усложняет совместное проживание в одном жилом помещении и пользование общим имуществом. Необязательно все эти признаки должны подтверждаться – каждый случай разбирается отдельно.

Если в итоге суд все же придет к выводу, что сособственник не заинтересован использовать свою долю для проживания в квартире и добровольного соглашения между всеми совладельцами достичь не удалось, он примет решение о продаже доли.

Поэтому на практике теперь получается, что незначительной долю могут признать не только действительно малую по величине (1/6, 1/10 и т.п.), но и вполне, казалось бы, серьезную (1/3 или 1/4).

Так и произошло совсем недавно: Верховный суд признал долю в 1/3 в квартире незначительной и обязал сособственника продать ее.

Было доказано, что отсутствует техническая возможность выделить долю в виде отдельной комнаты, а также незаинтересованность ответчика в пользовании квартирой (в квартире он не проживал, хранил там только свои вещи, коммунальные услуги оплачивал нерегулярно, проживал постоянно в другой своей квартире).

Опасность принудительной продажи для сособственника заключается также в определении выкупной цены: ее определяет суд с учетом представленных сторонами оценочных заключений.

Поэтому если отстоять свою долю в квартире так и не удастся, то нужно добиваться хотя бы установления адекватной цены, максимально приближенной к рыночной стоимости доли.