Что нужно согласовывать, а что нет

Разбираемся, как правильно оформить перепланировку с учетом новых правил и ограничений. Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2018 году в этот документ внесли ряд изменений.

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

- акт сдачи-приемки
- договор долевого участия или уступки прав
- копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

1. Заказ проекта

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2. Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в администрации города, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

- заявление
- проект перепланировки
- правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

3. Ремонтные работы

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

4. Приемка

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.

Новый закон, который публикует "Российская газета", внес два важных изменения в порядок управления садоводческими и огородническими некоммерческими товариществами.

Первое касается открытия банковских счетов садового или огороднического товарищества.

Напомним, что с 2019 года руководство объединений садоводов и огородников не может принимать наличные от дачников, все взносы могут поступать только в безналичной форме. Для этого у СНТ и ОНТ должны быть открыты счета в банке.

Большая часть СНТ уже их открыла, но как быть со вновь создающимися? Допустим, создано СНТ зимой, а на общее собрание, которое может принять решение об открытии счета, садоводы могут собраться только весной или летом, как это часто бывает. Теперь эта проблема решаема. Председатель сможет сам открыть счет, а потом отчитаться перед садоводами и огородниками".

Второе важное изменение - теперь общее собрание членов СНТ имеет право принять решение об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на имущество общего пользования и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости.  Правом на участие в рассмотрении данного вопроса наделяются также и индивидуалы - собственники садовых участков в границах СНТ, не являющиеся членами этих СНТ.

При этом можно будет выбрать и наделить полномочиями совершать регистрационные действия конкретного представителя от садоводческого товарищества. На общем собрании люди смогут решить, кому они хотят доверить право распоряжаться общим имуществом.

Сейчас некоторые председатели садоводческих объединений, которые по общему правилу уполномочены на обращение в государственные органы от имени товарищества, чаще всего заинтересованы не в регистрации общей долевой собственности на общее имущество товарищества, а в регистрации такого имущества как собственности юридического лица. На практике это приводит к многочисленным злоупотреблениям со стороны таких недобросовестных председателей при управлении таким имуществом. Проще говоря - продают все, что плохо лежит. Вместе с тем решать судьбу такого имущества (принимать решение о регистрации, назначать полномочного представителя) должны только сами собственники на общем собрании.

Эта статья является комментарием к:
Федеральный закон от 25 мая 2020 г. N 162-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статью 42 Федерального закона "О

Минэнерго предложило упростить процесс подключения к электросетям собственников земель в садоводствах и огородничествах. 

В министерстве разработали проект правительственного постановления, облегчающий процедуры электрификации садовых участков. В Минэнерго отмечают, что сейчас большое количество россиян, владеющих садами или огородами, по целому комплексу причин не имеют возможности провести на свои участки электричество.

Новое постановление должно устранить имеющиеся сложности и ввести простой порядок подключения. В частности, бумажные процедуры станут менее бюрократизированными. Кроме того, Минэнерго планирует обеспечить возможность монтажа сетей до каждого конкретного участка силами сетевых организаций. Также с садоводов снимут обязанность оплачивать строительство и поддержание сетей садоводств в надлежащем состоянии.

Отметим также, что с 2019 года начала действовать новая редакция закона о ведении садоводства и огородничества. Она обязала все садоводческие некоммерческие товарищества завести специальные банковские счета для сбора членских взносов и оплаты работ и услуги для СНТ. В реальности новые требования пока выполняют не везде.

Как правило, оформление постоянной регистрации по месту жительства (выражаясь по-старому, «прописка») происходит мирно. А вот когда дело доходит до обратной процедуры «выписки» из жилого помещения — тут  часто не удается избежать конфликта.

Дело в том, что без согласия прописанного, весьма не непросто снять его с регистрационного учета. Для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что есть все законные основания выписать ответчика с вашей жилплощади. Разберем, как это сделать.

Если жилье находится в частной собственности (приватизировано, куплено и т. д.), право выселить и снять с регистрационного учета неугодного жильца предоставлено собственнику.

Для этого ему нужно подтвердить, что с ответчиком у него прекратились семейные отношения (ст. 31 ЖК РФ).

Здесь возможны два варианта:

- если родство основано на брачном союзе — оно прекращается вместе с расторжением брака (например, после развода перестают быть членами семьи бывшие супруги, теща и бывший зять, свекровь и бывшая невестка и т. д.);

- если же родство кровное, нужно доказать, что семейные отношения прекратились фактически.

Как разъясняет Верховный суд РФ, косвенно это подтверждается следующими обстоятельствами: собственник и ответчик живут вместе, но ведут раздельное хозяйство (у них нет общего бюджета, общих предметов быта, они не оказывают взаимную помощь, поддержку друг другу) или же ответчик выехал в другое место жительства (ПП ВС от 02.07.2009 N 14).

Например, сын женился и переехал к супруге, но при этом не снялся с регучета в родительской квартире. Спустя несколько лет мать доказала, что семейные отношения прекратились, и выписала сына из квартиры в судебном порядке.

Если жилье неприватизировано, то лишить жильца постоянной регистрации сложнее. По закону даже став бывшим членом семьи для нанимателя, он не лишается права пользоваться жильем.

И все же выписать его возможно — если доказать, что такой бывший родственник сам отказался от своего права пользоваться жильем. В частности, добровольно выехал в другое место жительства.

Здесь нужно обосновать суду, что ответчик забрал все свои вещи, длительное время проживает по другому адресу или вообще переехал за границу, а вы при этом никоим образом не препятствуете его проживанию по спорному адресу.

Желательно подтвердить, что ответчик не оплачивает коммунальные услуги по месту регистрации или же платит, но изредка, чтобы только создать видимость пользования жильем.

Доказательствами могут послужить всевозможные документы, которые подтверждают указанные обстоятельства (это свидетельство о расторжении брака, квитанции на оплату ЖКУ, справка управляющей организации о составе лиц, проживающих по определенному адресу, справка из местной поликлиники, что ответчик не состоит там на учете и т. д.), а также показания свидетелей.

Собрав доказательственную базу, можно составлять исковое заявление. Иски о выселении рассматриваются районными судами по месту жительства ответчика.

Если вам неизвестно, где на данный момент живет ответчик, указывайте адрес его постоянной регистрации (т.е. в спорном жилом помещении).

В дальнейшем, по ходатайству ответчика суд может передать дело на рассмотрение в тот суд, который находится по месту его фактического жительства.

Исковое заявление излагается в свободной форме: укажите, когда ответчик был вселен в жилое помещение, с какого момента он утратил право проживать в нем, и какие обстоятельства это подтверждают.

Требование формулируется следующим образом: «Прошу суд признать ответчика (Ф.И.О.) утратившим право пользования жилым помещением по адресу (такому-то), выселить его и снять с регистрационного учета по указанному адресу».

Исковое заявление со всеми приложенными документами нужно направить в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении. Второй экземпляр заявления, документов вместе с почтовой квитанцией подаете в суд.

Не забудьте оплатить госпошлину: по таким искам ее размер составляет 300 рублей. Освобождены от госпошлины инвалиды 1-2 группы, ветераны войны, Герои России и СССР.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства предложил Госдуме разрешить обманутым покупателям жилья повторно использовать материнский капитал. Инициативу могут рассмотреть уже на текущей весенней сессии, которая заканчивается в июле. 

Суть в следующем: в случае, если принято решение о выплате денежной компенсации и ее получил гражданин, который направлял на приобретение жилья материнский капитал, то сумма, которая была оплачена за счет материнского капитала, возвращается Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства  в Пенсионный фонд. И тут же в законе написано, что при этом у гражданина возникает право повторного использования материнского капитала на цели, предусмотренные федеральным законом.

 Инициатива так же распространится и на те решения наблюдательного совета Фонда, которые приняли или планируют принять до вступления данной поправки в силу.

 Сейчас, когда обманутый дольщик обращается в пенсионный фонд по вопросу повторного использования маткапитала, ему советуют вернуть средства на счет фонда, а далее отстаивать свои права в суде. По информации ПФ, как правило суды принимают решения в пользу обманутых покупателей, но на это уходит от двух до трех месяцев, что не устраивает дольщиков.

Шесть групп рисков, с которыми может столкнуться любой покупатель. Рассказываем, как и что проверять.

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

ОБМАНУТЫЙ КОГДА-ТО ИСТИННЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ СКОРЕЕ ВСЕГО ДОКАЖЕТ ЧЕРЕЗ СУД, ЧТО ЛИШИЛСЯ КВАРТИРЫ НЕЧЕСТНЫМ СПОСОБОМ, А ДОВЕРЧИВОМУ ПОКУПАТЕЛЮ ПРИДЕТСЯ ИСКАТЬ СПОСОБ ВЕРНУТЬ СВОИ ДЕНЬГИ.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам . Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее.

Иногда бывает,что продавец хочет продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планирует. В таком случае,  клиенты  могут получить потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры. Поэтому надо уточнить, что приобретается взамен и будут ли там выделены доли несовршеннолетним.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

Если возникают сомнения, то необходимо запрашивать справки из психоневрологических и наркодиспансеров. Справки показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог.  

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками, проходят только с раршения органов опеки и попечительства и это — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы или их родственники могут переосмыслить свои действия и  попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

ХОТЯ САМА ПО СЕБЕ ПРОПИСКА НЕ ДАЕТ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И НЕ НАДЕЛЯЕТ НИКОГО СВЕРХСПОСОБНОСТЯМИ, ЕСТЬ РИСК СТОЛКНУТЬСЯ С ПОПЫТКОЙ ОСПАРИВАНИЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

ПО СЛОВАМ ЭКСПЕРТОВ, НЕКОТОРЫЕ НЕДАЛЬНОВИДНЫЕ СОБСТВЕННИКИ ПЫТАЮТСЯ СКРЫТЬ ОТ СВОИХ ЖИЛЬЦОВ ПЛАНЫ О ПРОДАЖЕ, НО ТЕ, РАЗУМЕЕТСЯ, ДОВОЛЬНО БЫСТРО ПОНИМАЮТ, ЧТО ПРОИСХОДИТ.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.

Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.

Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.

Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.

Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Средства материнского капитала можно будет использовать для строительства дома на садовом участке. Данная поправка вступила в силу 12 марта.

Положения закона, расширяющего возможности маткапитала, начали действовать 1 марта. Согласно поправкам, семьи смогут получить госсубсидию в размере 466 617 рублей при рождении первенца, если ребенок появился в семье с 1 января 2020 года. Сумма субсидии, которая выплачивается при рождении в 2020 году второго и последующих детей, увеличена до 616 617 рублей.

С 15 апреля начнет действовать норма об автоматической выдаче сертификатов на материнский капитал. Пенсионный фонд сможет оформлять маткапитал без участия граждан, предварительно получив сведения из реестра записей актов гражданского состояния, СНИЛСа. Сообщение об оформлении материнского капитала появится в личном кабинете родителей на сайте ПФР или на портале госуслуг.

Срок выдачи сертификатов с 2021 года будет сокращен с 15 до 5 дней.

Покупателям и продавцам жилья нужно готовиться к важным изменениям. 18 сентября Госдума планирует рассмотреть во втором, основном чтении важные поправки в Налоговый кодекс РФ, которые расширяют основания предоставления гражданам налоговых вычетов при приобретении недвижимости. А с 1 января в силу вступят новые нормы, сокращающие минимальный срок владения квартирой, комнатой или домом для их продажи без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Граждане, у которых жилье единственное, смогут продавать его без уплаты 13 процентов подоходного налога уже через три года владения, а не через пять лет, как по действующим пока правилам. Экономия будет впечатляющая. Сейчас при продаже квадратных метров стоимостью, к примеру, в шесть миллионов рублей раньше установленного срока собственникам приходится платить налог в 780 тысяч рублей. Исключение - недвижимость, полученная в собственность по договору дарения, наследования или в результате приватизации.

Вместе с иными мерами политики поддержки семей - снижением процентной ставки по кредитам, возможностью гасить ипотеку за счет средств материнского капитала и выплат в 450 тысяч рублей - эта налоговая новация логичная и важная мера.

Подоходный налог при продаже недвижимости работает как ограничитель спекуляции жильем. Однако фактически в этом нет большого смысла, потому что жилье в России далеко не всегда дорожает, во всяком случае реально (с поправкой на инфляцию) в силу слабого экономического роста. Логично, что власти решили сделать послабление для собственников.

В последнее время власти уделяют особе внимание жилищному вопросу россиян.

Поправки в Налоговый кодекс РФ, которые 18 сентября планирует рассмотреть Госдума, расширяют, например, основания для предоставления налоговых вычетов при приобретении жилья. К зачету планируется принимать не только проценты по ипотечным кредитам банков, но и проценты по займам в рамках госпрограмм помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.

Ипотека для многодетных семей уже выдается по льготной ставке в шесть процентов на весь срок кредитования. Семьи, где родился второй ребенок, получают материнский капитал.

Во вторник правительство также утвердило разработанные Министерством финансов правила выплат многодетным семьям 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Если сложить 450 тысяч с материнским капиталом и учесть возможность получения налогового вычета по ипотеке, поддержка для многодетной семьи получается весомая.

Право на компенсацию, напомним, имеют ипотечные заемщики, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился или родится третий ребенок и последующие дети.

Чтобы получить деньги, гражданам потребуется предоставить банку-кредитору документы, подтверждающие соответствие ипотечного кредита правилам программы. Кредитор проверит документы и отправит их в "ДОМ.РФ" (Единый институт развития в жилищной сфере). Если представленные данные верны, сумма в 450 тысяч рублей будет переведена банку-кредитору в счет погашения ипотеки.